シェアハウス投資にトラブル発生

出口がみえるトンネル
「かぼちゃの馬車」というシェアハウスの事業を運営する会社が資金難に陥り、オーナーへの支払が滞っているというニュースが2018年1月下旬に大きく報道されました。
シェアハウス投資を行っていた人の中には会社員の方も多いようですので、サラリーマンであるわたしとしてはとてもショックな情報です。

「かぼちゃの馬車」
についての現時点の情報はネットニュースで報じられてます。
詳しい情報がわかっていないので、ブログでの内容説明は割愛します。

今回は不動産投資について考えていることを書き出してみます。
ちなみに、現在の投資活動は株式・FXに的を絞っているため不動産投資をやっていませんが、競売等にもトライしたことがありますし、今でも有効な資金の活用方法がないか勉強を続けています。

サブリース契約の罠

家賃保証という名のもとに不動産を買わせる手法が現在でも続いていることは残念です。
サブリース契約は、オーナーが最も恐れる空室や家賃滞納等による収入減少が起きないように安定収入を確約する謳い文句でメリットが大きいように思えても、実際は違います。

サブリース契約は、不動産会社等が丸ごと面倒をみる約束で、入居者の有無に関わらず決まった家賃収入を支払う契約です。
家賃収入が途絶えることがないため、購入時にローンを組んでもその後の支払いへのリスクを抑える有効な手法と捉えている人が多いのが実情です。
物件を販売する側は、このメリットを力説して購入者側の購買意欲を高めようとします。

しかし、サブリース契約には以下の問題があります。
・実際の家賃収入から管理会社側が手数料をはねる
・支払われる家賃は、将来の契約変更でいか様にも変えられる
・管理会社を途中で変更することが困難な契約が多い
・管理会社の安定経営が将来も続くとは限らない
・ビジネスである限り、必ず管理会社が儲かる仕組みになっている

投資用不動産物件の購入は現金だけで済ませる人はほとんどいません。
多額の不動産ローンを組むことが多いはずですが、安定した収入が長期間続くという前提で考えることに大きな課題があります。

不動産投資における損益計算では、平均的な空室率を想定して収支を試算して成立の可否を確認してこそ安定収入を生むことができるものです。
その部分を完全に人任せにしてしまうことは、根本的な投資の思考における重大な過ちに繋がります。

投資活動の出口を考える

ここで質問です。
目の前に2つのトンネルがあったとします。
・出口が見えないトンネル  ・出口が見えるトンネル
どちらか一方に入れ!と言われたら、どちらに入りますか?

当然、正解はありませんが出口の見えないトンネルに入る方は相当な勇気のある方です。
不動産投資に関する本を探すと、〇億円の資産をたった〇年でもつことができた、収入〇千万円のオーナーにたった〇年でなれた等、簡単に不動産投資で儲かることを力説する書籍が多くあります。

でも、これらの本は不動産投資をはじめる人のバイブルとはなり得ません。
しかし、近年は投資に対する出口戦略を考えた不動産投資を論じる本も出版されており、本屋さんに並んでいる情報がだいぶ良くなったと感じています。

お奨めの本です。
「不動産投資の嘘」 著者 大村昌慶 さん

これからの不動産投資に興味がある人にはぜひ一読いただきたいです。
不動産投資に限らず、投資の世界では必ず出口をつくっておく必要があります。

FX自動売買でも同じことであり、これはMT4のEAがポジションをとるときにストップロスを設定することに当たります。
もし、不動産物件を購入するのであれば、購入するときに出口戦略を立てなければなりません。

販売する側は出口をつくってはくれません。
継続的にお金が入ってきて儲かることだけを強調して不動産投資の優位性を諭します。
でも実際には、将来にわたり今と同じ条件が続くとはだれも言えないのです。

販売業者は説明が大変上手ですので、お得だと思うと他の人に取られる前に契約してしまおうという気持ちが勝るのはだれにでもあり得ます。
しかし、出口がないトンネルに入りこんでしまったら、もう出られなくなってしまうこともあるのです。
これは大変恐ろしいことです。

出口をつくることができないと感じる方は、不動産物件へ直接投資することは止めるべきと考えます。

不動産投資の利益率は5%あれば優秀

そんなに少ないわけないと怒られそうですが、維持管理を含めた純利益が5%もあったらその不動産投資は成功です。
巷の情報では15%の利回りなんて探せばなんとかなるような内容が多くありますが、本当に利益率が高い優良案件があるとすれば、それが個人に回る前に専門家がいる企業が買い漁ることでしょう。

そして、きれいにリノベーションして転売でさらなる儲けを狙います。

5%という数値は、企業の純利益として考えても有名な上場企業並みに優良な成績であることをご存知でしょうか?
投資活動で5%の利益を継続的にあげることは大変難しいです。

しかし、手元の資金が大きければ5%であっても利益額は膨大になっていきます。
だから〇〇地所のような大企業では資金力を活かして利益を上げていくことが可能なわけです。

これを個人でやるためにはレバレッジを利かせて長期ローンを組んで、高額物件を買うという方向になりますので、リスキーな投資になります。
不動産投資では大規模修繕工事を含めて、多くの維持費用を要します。
これを自分で長期的な資金計画に基づきこなしていくことは容易ではありません。

J-REITの活用を考える

自分で不動産を買わなくても不動産へ投資できる方法があります。
それはJ-REIT(不動産投資信託)です。

これは投資法人という不動産を運用することだけを目的に創られた法人が不動産を運用する手法で、税法上も優遇されており利益を出しやすい法人となっています。
この法人が証券市場(東証等)に上場して投資口を集めることにより、ビルや商業施設、集合住宅、倉庫、ホテル等を購入して賃貸事業により収益を確保します。
いまでは数えきれないほどの多くの投資法人が上場されており、どこが良いのか迷うほどになっています。

その業態は賃貸事業に特化しているため、開発行為を行う一般の不動産会社に比べて収益が安定しています。
そして、その収益を投資口に対して分配金という形で配分します。
J-REIT(不動産投資信託)の分配金は投資法人により異なりますが、概ね3%~5%の分配金となっており、その法人の信頼性や投資案件、規模等により分配金率が異なります。

ただ、分配金率が高い投資法人はその分リスクを抱えている場合もあるため、投資法人を選ぶときは十分な吟味が必要です。
また、投資口は上場されている株式と同様に価格が変動します。
投資口は市場が開いている時であれば自由に売買が可能なため、分配金のインカムゲインだけでなく、株式投資と同じくキャピタルゲインを狙うことも可能です。

ただ、投資口を購入する時期は注意が必要です。
景気が良い時期は投資口単価が上がるため、新規購入を極力避けましょう。
投資口価格が下がった時に何回か時期を分けて購入するのがおすすめです。

2008年リーマンショック時は投資口の価格が暴落して混乱を招きました。
そのことを記憶している人もいるはずですが、暴落後に購入した投資口はすさまじい利益をいとも簡単に生み出しました。
たとえば、「いちごオフィスリート投資法人」は2008年に6万円/1口から2万円/1口に暴落しました。
現在は8万円/1口前後を行ったり来たり。暴落時から4倍になった計算です。

このときははじめて破綻した投資法人として「ニューシティー・レジデンス投資法人」があり、上場廃止前には5千円/1口まで一時暴落しました。
しかし、その後の所有不動産の清算行為により、8倍近くに当たる約4万円/1口の清算金が投資口所有者に配分されました。
株式投資と異なり、実態がある不動産に投資をしているため、資産価値を無視した5千円/1口までの下落はあまりにも行きすぎでした。

このときに大量購入した投資家は、相当な利益を生んだはずです。
安いときに買って、高くなったら売るという方針がJ-REIT(不動産投資信託)でも多くの利益を出すための秘訣です。

新築物件には個人が手を出さない

新車を買ったらそれは買った瞬間に中古車になるということはだれでもわかると思います。
これは不動産も同じです。

新築物件を購入した費用が相場として妥当であった場合は、約20%相当の価値が下がると考えておくべきです。
要するに新築物件を購入後にすぐに売ったら足が出ます。
インフレ経済であれば、買った物件がどんどん値上がりするというようなこともありますし、いまでも希少価値がある不動産では大きく値上がりをする事例も見受けられます。

しかし、それは例外と考えた方がよく、そうそう巡り合えません。
また、新築物件はディベロッパーのマージンが多く上乗せされている場合もあるので、妥当な販売金額であるのかの判断が素人にはとても難しいです。

どうしても新規物件で勝負をかけたいという人は、専門コンサルタントのアドバイスを受けることをおすすめします。
不動産投資で個別物件を扱う際は中古で築浅案件を狙い、将来の転売による出口戦略を考えた投資スタイルが最も安全です。
以上、長文になりましたが不動産投資に関する考えを書き出してみました。

不動産投資は直接このブログに関係がない事項ですが、FX投資であっても根底の考え方には同じものがあると感じでいます。